根据国家统计局数据显示，截至2022年底，我国65岁及以上老年人口规模已有2.1亿，占总人口的14.9%；人口自然增长率自2016年起连续下跌，到2022年，出现了我国近61年的首次负增长，自然增长率为-0.60‰。我国正处于一个深度老龄化社会，且人口形势严峻。面对2.1亿的老年人群体，如何让老年人“老有所养，老有所乐”？在社会养老压力日益加大的同时，“银发经济”也带来巨大商机。养老地产作为“养老”和“地产”的双重结合，发展前景被行业普遍看好，但目前也面临着诸多问题，如前期资金投入巨大、盈利周期长等，如何在内部资金承压、外部竞争激烈的市场环境下活下去，值得深入探讨。

养老地产运营模式主要有哪些？本文告诉你答案。

一、直接销售模式（直接销售产权）

从传统地产思维的惯性角度，卖产权肯定是回笼资金的最优选项，除非土地性质是医疗卫生用地之类，或者土地出让协议中政府部门明确规定必须持有的情况，绝大多数企业都会选择直接销售产权。

事实上，目前国内大部分打着养老地产旗号的项目，本质仍为地产开发，只是附加了一部分养老服务，最多加上专业养老机构运营而已。当然，如果养老服务的价值塑造到位，完全可以为产权销售提升溢价空间。比如多年前北京的东方太阳城项目，就是配建了综合性医院和养老服务设施，进而以养老房的名义销售产权，提升销售速度并实现溢价。

还有一种相对少见的情况，定向销售，也就是房源只能销售给老年客户。比如台湾长庚养生文化村，集养老、医疗、文化、生活、娱乐等功能于一体的“银发族小区”，是当地银发安居的典范项目。可租可售，但购买人与入住人必须年满60岁、且接受指定医院身体检查证明健康状况合格，购买的产权不可继承，只能捐赠给乡里。

二、租售结合模式（出租+销售综合模式）

“出租+销售”综合模式，出租养老公寓、运营养老设备和配套设施，出售养老住宅的模式。该模式可以充分实现土地效益，并通过运营实现养老地产的循环发展。优势在于，住宅出售可以使企业资金快速回笼，公寓出租与设施设备运营达到持续收益，实现收益多元化。

在该模式下，土地使用方面较为灵活，居住用地、医疗用地、商业用地、公建用地等多种用地性质均可。但是，打造模式多样化使资金的投入更大，且开发周期较长，运营部分需要长期管理与维护。

部分专业养老机构选择经营模式为会员制或俱乐部制，类似于高尔夫会籍，有些会员卡设置为可流通（更名、转让、继承等），有些只能本人使用，但允许退卡。

三、会员制（整租模式）

会员制，即整租模式，收入主要来源于会员费。

一次性会员费用对应的是床位费，会员费用是不退还的，是每月租金的趸交；服务费和餐费另收。优势是有利于快速回笼资金，良性运营，劣势客户有一定抗性。主要对产权无需求的健康活力老人。目前常见的有四种形式：

一是永久性使用权销售，使用权的时限跟土地时限一样，可转让、继承；如某项目使用权转让。出售30年使用权，一般土地无产权证，无法分割小产权，只能签使用权转让合同，土地期满后房子归客户，房屋可以转让。再按月收取2500-3500元不等的服务费。

二是终身制使用权销售，使用权的时限到老人离世，获取房屋重复利用价值。如某项目会员卡，目前价值增值转让。

三是15年使用权销售，使用权到期，可继续免费使用。便于实现滚动开，收回房产后，再次以返本入住的方式推出，重复利用，获取更高价值。如某项目15年租赁，一次性交纳15年租金，期内退房可按时间折旧退款，15年之后继续居住不再收取租金。

四是短期旅居卡，使用期限1-5年，优势是门槛较低，客户面广。

最典型案例是上海亲和源，是中国首家老年会员制社区，其位于上海市南汇区康桥镇的项目，土地性质是50年工业用地，但已取得民政局许可证。入住人员要求必须是男性年满60周岁，女性年满55周岁。

会员卡分为A卡、B卡。A卡是永久会员，可流通，会员卡价格已经涨到一百多万，入住后根据户型面积每年缴纳相应年费；B卡是终身会员，不可流通，会员卡价格略低，入住后同样缴纳年费，在未住满15年时，可申请按年限退还会员卡金额。

四、床位出租模式（床位出租/月租）

这是传统养老机构最常见的收费模式，多以固定的床位费/月费/服务费等名义向客户收取，如果客户要享受其他增值服务的话另行收费。

该模式的优势是易于被客户接受，并且有稳定的现金流；劣势不利于企业快速回收资金。主要是服务刚需老人，定位刚需的项目。

典型案例是北京汇晨养老机构管理有限公司，作为北京最知名的养老机构之一，在北七家、北苑路、望京等经营多处养老项目，收费模式为服务费，根据户型面积不同，根据老人身体状况入住不同区域（自理、半自理、失能失智），每月金额数千元甚至更高，同时还要缴纳少量押金。

五、金融组合模式（押金、保单制、以房养老等）

通过金融行业手段对养老社区产品进行租赁和销售，达到为企业融资的目的。以下为几种典型的模式：

（1）押金制

押金制，现金收入主要来源于押金。一次性收取较高押金，到期本金退还，入住期间需要缴纳餐费、服务费。优势是有利于快速回笼资金，劣势是有一定的法律风险、且资金难以入职。主要对健康活力自理老人。此类高押金退还模式受市场接受，符合了住养老院基本不花费用的心里，但是快速回笼的资金需要有高于养老院床位费回报率的投资项目。

（2）保单制

交押金或买保险，即可获得养老居住权，高额保单+押金制+月费。保险公司在其投入的养老住宅社区项目上，结合销售的养老金产品，未来可以以养老保险金收入来支付养老社区相关费用，但是收支两条线。优势能够长期锁定同一品牌下的共享客户，并可根据可预见的未来现金流对养老社区进行合理规划，实现园区滚动开发。

这种模式最知名案例是泰康之家养老社区。由泰康人寿投资开发，全国计划建设十几个项目，目前北京、上海、成都、杭州等项目都已经开业，并且与美国的医养产业服务商ABHOW 建立了联盟关系。

（3）以房养老

以房养老模式落地很少，分为租赁房产养老和抵押房产养老两种形式。2017年9月20日，青海省首个以“租房入院”为养老服务方式的养老院正式挂牌，“租房入院”指老人自愿将本人房产交由政府或委托的第三方对外租赁，本人入住养老公寓或养老院，老人房产出租收益用于参加政府集中供养，或根据老人本人需求，提高集中供养的层次及服务标准。抵押房产养老的形式则非常复杂，而且存在未解决的法律问题，所以虽然政策出台已经数年，至今仍未大面积推广。

（4）投资返还销售

投资返还销售，现金收入主要来源于一次性使用权收入。

使用权的时限到老人离世，用产权抵押，房款退还，溢价部分双方分成，可转让。优势是快速回笼资金、便于实现滚动开，收回房产后，再次以返本入住的方式推出，重复利用，获取更高价值。劣势有一定的法律风险，需要设计交易结构规避风险。该模式类似商铺返租模式衍生而来（企业将一个商业项目分割成众多个小面积产权商铺出售给小业主，同时，与小业主签订返租合同，承诺在一定期限内，商铺由企业统一经营管理，同时会按约定时间支付给小业主固定的租金）。

以上就是小编总结归纳的养老地产几种主要的运营模式，希望可以为大家提供参考。

部分来源：微渝中